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小規模宅地等の計算特例の見直し

事業または居住要件を満たさない場合の適用除外

宅地等 現行 H２２年度改正
（22年4月1日以降相続）
上限面積 減額割合 上限面積 減額割合
被相続人または
被相続人の同一生計親族の
事業用		 事業継続
（不動産貸付以外）		 ４００㎡ ▲８０％ ４００㎡ ▲８０％
非継続 ２００㎡ ▲５０％ 廃止 廃止
不動産貸付 特定同族会社事業用宅地 ４００㎡ ▲８０％ ４００㎡ ▲８０％
貸付事業用宅地等 － － ２００㎡ ▲５０％
その他 ２００㎡ ▲５０％ 廃止 廃止
被相続人または
被相続人の同一生計親族の
居住用		 居住継続※ ２４０㎡ ▲８０％ ２４０㎡ ▲８０％
非継続 ２００㎡ ▲５０％ 廃止 廃止
  1. 平成２２年4月１日以後の相続から適用
  2. 相続人は相続税の申告期限までその宅地を保有し、事業もしくは居住を継続しなければ、減額特例は適用されない。
  3. ひとつの土地が複数の相続人により共同で相続された場合の適用要件は、各人ごとに判定する。

適用対象地

個人が相続または遺贈により取得した財産のうちに、当該相続開始の直前において、当該相続・遺贈にかかる被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地等であること。

  1. 建物又は構築物の敷地の用に供されていた宅地等であること。（最低アスファルト駐車場まで）

  2. 温室その他の建物で、その敷地が耕作の用に供されている敷地は対象外
  3. 相続開始前3年以内の贈与財産及び相続時精算課税の適用を受ける財産は含まれない。
  4. 棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しない宅地等で、被相続人等の事業（準事業を含みます。）の用又は居住の用に供されていた部分に限るものであること。
  5. 事業には、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの(以下「準事業」といいます。)が含まれます
  6. 特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、特定同族会社事業用宅地等及び貸付事業用宅地等（注）のいずれかに該当する宅地等であること
  7. 相続税の申告書に「選択特例対象宅地等」を添付すること

選択特例対象宅地等が複数の区分からなる場合


特定事業用宅地等とは

承継者 要件 事業継続期限
生計別親族 事業承継要件 相続開始時から相続税申告期限までに事業承継
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
事業継続要件 相続税申告期限まで被相続人の事業を継続
(不動産貸付業は対象外）
生計一親族 事業承継要件 相続開始前から事業承継
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
事業継続要件 被相続人の事業でなく、生計一親族の事業を相続税の申告期限まで継続
(不動産貸付業は対象外）

特定居住用宅地等とは

承継者 要件 事業継続期限
同居親族 承継要件 相続開始直前から被相続人の居住用家屋に同居していること
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
居住継続要件 相続税申告期限まで当該家屋に居住していること
配偶者がおらず
家なき子が相続		 承継要件 被相続人が一人暮らしであり、借家の法定相続人がいること
（法定相続人は相続開始前３年以内に自己所有の家屋に居住したことがないこと）
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
居住継続要件 なし
生計一親族 承継要件 相続開始直前から被相続人と生計を一にしている親族であること
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
居住継続要件 相続開始前から相続税申告期限まで、引き続き自己の居住の用に供していること
  1. 被相続人の居住用宅地が複数ある場合には、被相続人が主として居住用として使用していたいずれかひとつの宅地だけを被相続人の居住用宅地として扱う。
  2. 生計一親族の居住のように供されていた宅地が複数ある場合は、それぞれの生計一親族ごとに主として居住の用に供している一の宅地
  3. １棟の建物の敷地に特定居住用宅地に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には、、特定居住用宅地に該当する部分だけを特定居住用宅地として取り扱う。

特定同族会社事業用宅地等とは

承継者 要件 事業継続期限
親族 事業承継要件 相続開始の直前に①被相続人＋②親族＋③特別関係者の合計持ち株数がその会社の過半数を占める法人の事業の用に供されていた宅地等であること。
相続税の申告期限において②親族が法人の取締役であること
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
事業継続要件 当該宅地が相続税申告期限まで当該同族法人の事業が被相続人の事業の用に供されていること
(不動産貸付業は対象外）

貸付事業用宅地とは

承継者 要件 事業継続期限
生計別親族 事業承継要件 相続開始時から相続税申告期限までに不動産貸付事業を承継
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
事業継続要件 相続税申告期限まで被相続人の不動産貸付事業を継続
生計一親族 事業承継要件 相続開始前から不動産貸付事業を承継
所有継続要件 相続開始時から相続税申告期限まで宅地所有
事業継続要件 相続税の申告期限まで引き続き不動産貸付業を継続すること
  1. 貸付事業を引き継いだ貸主と借主が同一親族である場合（民法上の混同）は事業を継続していると見なされないため、貸付事業用宅地の評価減は適用できない。

貸家建付地と小規模宅地等の特例

宅地所有 建物所有 宅地承継 貸家建付地評価 小規模宅地の特例
父 父 申告期限までに未分割 OK 不可
父 父 母 OK OK
父 生計一親族 生計一親族 自用地評価
（使用貸借）		 OK
（不動産貸付事業は建物所有者事業）
父 生計別親族 母 自用地評価
（使用貸借）		 不可
父 同族会社 母 自用地評価
（使用貸借）		 不可